Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: основания и порядок действий

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в результате государственной кадастровой оценки. Работы по определению кадастровой стоимости проводят региональные государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Например, в Самаре это ГБУ СО «Центр кадастровой оценки». В нашем регионе именно эта организация проводит расчеты по утвержденным методикам и готовит отчеты об определении кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный реестр. Кадастровая стоимость является базой для налогообложения, т.е. на ее основе рассчитывается налог на имущество и земельный налог. От кадастровой стоимости происходит расчет арендной платы за землю, находящейся в госсобственности, а также цена выкупа при приватизации.

Особенностью определения кадастровой стоимости является тот факт, что она рассчитывается методом массовой оценки и может не учитывать особенности конкретного объекта недвижимости. Исходя из этого, возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта завышена, что приводит к увеличению налогового бремени для собственников, платежей для арендаторов и т.д.

Адрес: г. Самара, Промышленный р-н, Стационарный пер., д.5а

Нежилое здание, площадь 2 726 кв.м.

КС до снижения: 131 792 486,68 руб.

КС после снижения: 27 635 789 руб.

Связанные с кадастровой оценкой процессы регламентирует Федеральный закон № 237-ФЗ. Согласно ст. 22 № 237-ФЗ: «Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц».

Простыми словами – оспорить кадастровую стоимость могут те, чьи имущественные интересы она затрагивает, а именно:

собственник недвижимости;

арендатор (если расчет аренды происходит от кадастровой стоимости);

субъект, наделенный исключительным правом (например, собственник здания, расположенного на муниципальном земельном участке, для целей выкупа данного участка);

предыдущий собственник (если возможен пересчет налога за период его владения).

Существует два основания пересмотра кадастровой стоимости:

Наличие ошибок и неточностей при определении кадастровой стоимости (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости).

Несоответствие кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости на одну и ту же дату.

Информация о кадастровой стоимости объекта содержится в выписке из ЕГРН, которую можно заказать через «Госуслуги», в отделении МФЦ, сервисы Росреестра.

Адрес: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Нижнегородская, 50

Нежилое помещение. Площадь: 484,4 кв.м.

КС до снижения: 13 929 963,46 руб.

КС после снижения: 4 200 076 руб.

Если собственник или лицо, чьи интересы затрагиваются, считает, что кадастровая стоимость объекта завышена, необходимо обратиться за консультацией в оценочную компанию, обладающую необходимым опытом в сфере оспаривания кадастровой стоимости.

Отчет об оценке – это основное доказательство в процедуре оспаривания кадастровой стоимости, поэтому надо тщательно отнестись к выбору оценочной компании.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Обращение в комиссию не является обязательным. Заявитель сам принимает решение, по какому пути пойти. В Самарской области дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривает Самарский областной суд. Для составления грамотного административного иска желательно привлечь профильного юриста.

Главный вопрос процедуры оспаривания кадастровой стоимости — ее экономическая целесообразность. Покроет ли потенциальная экономия те затраты, что понесет заинтересованное лицо при процедуре оспаривания? Именно поэтому предварительный расчет эффективности является ключевым этапом перед запуском процесса.